Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati […], Maria Serena Primigalli e Marco Baldinotti.
Gentile avvocato,
ho un piccolo bilocale in centro che vorrei venisse utilizzato per affitti di breve durata. Superato lo scetticismo iniziale, molti miei conoscenti hanno avuto problemi legati alla regolazione dei soggiorni, mi chiedo come possa tutelarmi al meglio, da un punto di vista contrattuale e fiscale, per non trovarmi con problemi di alcun tipo. Per esempio, devo indicare nel contratto l’esigenza temporanea?
“Caro lettore,
sempre più frequentemente i proprietari di immobili preferiscono che gli stessi siano utilizzati per brevi periodi di locazione, a discapito degli affitti al medesimo inquilino per 4 o 8 anni. Il motivo è estremamente pratico: si preferisce alternare più inquilini per brevi periodi, con la sicurezza di un immediato pagamento, piuttosto che assumersi il rischio di un inquilino moroso, per lungo tempo.
Così la Legge 431/1998 ha introdotto i contratti di locazione ad uso transitorio e per studenti universitari. Sono sempre più frequentemente utilizzati, ma pochi ne conoscono le caratteristiche. Facciamo ordine.
Caratteristica distintiva è che il canone di locazione, salvo casi particolari, non è liberamente determinabile dalle parti ma consegue all’applicazione di specifici parametri definiti negli accordi locali sottoscritti dalle associazioni di proprietari e dai sindacati degli inquilini. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, occorre che vengano rigorosamente rispettate le tabelle di raprtizione degli oneri accessori disciplinato dalla legge, per non ritrovarsi poi successivamente a non sapere chi doveva pagare.
Ad ogni modo, a prescindere dal motivo per il quale si vuole affittare, quello che deve essere garantito è il requisito della transitorietà. L’aspetto più importante è che la durata massima del contratto di locazione non può essere superiore ai 18 mesi, senza possibilità di rinnovo. E’ poi strettamente necessario che le parti diano dimostrazione del motivo che giustifica l’esigenza transitoria, attraverso una dichiarazione documentata da allegare al contratto.
Il rischio in caso di inosservanza dei requisiti è che il contratto venga trasformato d’ufficio in uno della durata di quattro anni rinnovabili per altrettanti. In una recente sentenza si è stabilito che nel caso in cui non siano specificate le ragioni della transitorietà, il contratto debba essere trasformato in una locazione ordinaria con durata di 4+4 anni.
Per quanto concerne i vantaggi fiscali, possiamo specificare che il locatore che sceglie di sottoscrivere un contratto a uso transitorio, può usufruire della cedolare secca con aliquota del 10%, ma solo se coesistono due condizioni. La prima è che il Comune in cui è ubicato l’immobile deve rientrare fra quelli “ad alta densità abitativa” o con “carenze abitative”. La seconda è che il canone mensile debba essere concordato fra le parti.
Questo insieme di regole dovrà necessariamente essere declinato e circoscritto ai casi singoli e specifici“.
Avv. MARCO BALDINOTTI