Gentile avvocato,
sono proprietario di una villetta singola, e l’ho data in affitto ad un a famiglia. Ho urgente necessità di entrare in casa dato che ritengo che all’interno possano esserci stati dei rovinosi danni dovuti dalle forti piogge al tetto della casa e questo possa arrecare pericolo, ma le persone che sono in affitto non mi rispondono, né al cellulare, né al telefono di casa né tantomeno agli sms inviati e ai messaggi lasciati in segreteria. Come posso fare?
“Caro lettore,
nella maggior parte dei contratti di locazione è spesso inserita direttamente la clausola che specifica le modalità di “visita” dei locali da parte del proprietario, sia nel caso di nuova locazione, sia nel caso di verifica stato degli ambienti, sia in prossimità della scadenza del contratto.
Nonostante la legge non lo dica espressamente, il locatore ha il diritto di eseguire comunque visite periodiche presso l’immobile dato in locazione.
Il Codice Civile – all’art. 1575, n°3 – ricorda che il locatore deve però “garantire il pacifico godimento durante la locazione” cosicché al conduttore sia assicurata l’ampia garanzia del comodo uso del bene, soprattutto nei casi in cui lo stesso locatore pretenda di entrare nell’immobile locato senza averne fondato un motivo.
Proprio per questo è opportuno, che nel contratto sia prevista una apposita clausola che autorizzi il locatore, o una persona da lui incaricata, a visitare l’immobile per determinate esigenze e con particolari modalità.
Facciamo il caso che nel Suo contratto di locazione vi sia indicato che “il locatore potrà ispezionare o far ispezionare i locali affittati nei giorni non festivi e previa comunicazione alla parte conduttrice”. In tal caso il locatore, in una situazione di “urgenza” come la sua dovrà comunicare, o comunque provare a comunicare, alla parte conduttrice che ha la necessità di verificare lo stato dei luoghi.
Ovviamente il padrone di casa nel momento in cui cede in locazione un immobile, pur rimanendone il proprietario, perde il libero possesso e godimento dello stesso, in quanto questi vengono trasferiti al conduttore, cioè all’inquilino.
Questo significa che occorre un equilibrio tra la necessità del locatore di verificare ogni tanto lo stato della casa ed il diritto dell’inquilino alla propria privacy.
I problemi sorgono quando mancano le clausole che disciplinano le modalità di visita del locatore in questo tipo di contratto.
Se da un lato infatti deve riconoscersi il rispetto della privacy e del libero godimento dell’immobile da parte del conduttore, non può assolutamente essere negato il diritto di visita del locatore in quanto proprietario.
Quest’ultimo però, laddove all’interno del contratto non siano pattuite le modalità, dovrà in ogni caso rispettare alcune regole:
– si ritengono sempre necessari la presenza e il consenso del conduttore, a meno che non si tratti dicircostanze eccezionali e urgenti che permettono al locatore di entrare in casa propria senza preavviso o autorizzazione (per esempio come nel Suo caso pericolo di danno grave e imminente a cose o persone);
– le visite del locatore vanno concordate con congruo preavviso, in forma scritta laddove possibile, non potendo il locatore presentarsi in qualsiasi momento senza avvisare;
– il locatore non può mai irrompere nell’abitazione utilizzando le proprie chiavi, in quanto l’immobile non è più in suo possesso;
– e nel caso di visite da parte di terzi interessati all’affitto o all’acquisto, oppure da parte di tecnici per l’esecuzione di lavori, devono sempre svolgersi alla presenza del conduttore e previo suo consenso.
Tutto questo perché il locatore che si introduce nell’appartamento quando il conduttore non c’è, oppure senza idoneo preavviso e senza consenso, laddove non sussistano ragioni di particolare necessità e urgenza, commette reato di violazione di domicilio.
Pertanto ritengo che nel suo caso possa trattarsi di circostanze eccezionali e urgenti che le permettono di entrare nella villetta di sua proprietà, senza ulteriore preavviso, se non quello cercato di dare mediante telefonate e sms scritti e messaggi in segreteria, dato il reale pericolo di danno grave e imminente a cose o persone che si può qui ravvisare”.
Avv. MARIA SERENA PRIMIGALLI PICCHI
Salve,conduco un immobile in affitto (4+4) da circa un anno e il proprietario ha deciso di vendere, con la mediazione di un’agenzia.
Premesso che la stessa continua a propormi appuntamenti opposti alla disponibilità da me comunicata, incompatibili con le mie esigenze lavorative e personali, e paventerebbe la richiesta di entrare in mia assenza (richiesta alla quale mi oppongo fermamente).
Adesso per questioni personali, legate ad un fortissimo stress, ho chiesto di sospendere le visite per una decina di giorni, perché non mi sento di ricevere gente in casa, e tanto meno di farla trovare pulita e ordinata (ho preso anche dei giorni da lavoro, perchè ho bisogno di riposo assoluto). Alla mia richiesta si è scatenato l’inferno: da una parte l’agenzia ripete che la legge mi obbliga a dare una disponibilità di almeno 4 ore settimanali; dall’altra il proprietario mi investe di mail nelle quali mi accusa di intralcio alla vendita, alludendo ad azioni legali. In mezzo ci sono io che mi chiedo: io pago un affitto che trasferisce su di me ogni onere inerente la casa, è possibile che non mi dia anche qualche diritto? possibile che non esista una legge a tutela della mia privacy, della mia serenità, della mia esigenza di proteggermi in questi giorni dentro un “nido” per il quale pago un affitto anche molto alto?
Quali sono in effetti i miei obblighi (considerando che sul contratto non vi è alcuna clausola specifica, se non il diritto di ispezione in caso di documentata esigenza) e quali i miei diritti? Ringrazio anticipatamente
Salve,
ho affittato un’immobile con scadenza naturale del contratto 12/2021.
da Gennaio 2021 non percepisco il canone di locazione. Non sono disposto a rinnovare il contratto.
Posso liberarmi da questo incubo (anche se desidero intraprendere azione legale) giusto per recuperare qualcosa.
Ultimo quesito:
Con l’avvento del covid l’inquilino e’ tutelato tanto da non lasciare l’immobile quindi arrecandomi ulteriore danno?
Inoltre, il condominio ha parere positivo per quanto riguarda la legge 110% in merito alla ristrutturazione sia all’interno che all’esterno,con partenza i primi del 2022.
Potrei fare ulteriore leva? altrimenti rischio di non fare partire i lavori dentro il mio appartamento.
Grazie in anticipo.
Gentile Sig. Carmelo,
Ci scusi innanzitutto per la risposta tardiva.
Il suo è un caso interessante, e di facile risoluzione.
Se ancora interessato ad un consulto, ci contatti per e-mail o telefono, così da fissare un appuntamento.
Cordialmente,
Avv. Marco Baldinotti